La Fundación Institucionalidad y Justicia (Finjus) expresó su preocupación este martes respecto al proyecto de Ley de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios, aprobado en primera lectura por la Cámara de Diputados. Esta iniciativa busca regular las relaciones entre inquilinos y propietarios, pero según Finjus, contiene aspectos que podrían generar consecuencias negativas si no se corrigen.
Principales observaciones de Finjus
Problemas en el procedimiento judicial y ejecución de garantías
Se propone un régimen procesal diferente para alquileres residenciales y comerciales sin justificación clara, lo que puede causar desigualdad y sobrecargar el sistema judicial. Además, no se regula bien la prelación de embargos ni la protección del depósito de garantía, dejando incertidumbre sobre qué derecho prevalece en caso de embargo.
La importancia de una regulación equilibrada
La regulación del mercado de alquileres es clave para proteger tanto a inquilinos como a propietarios y fomentar un mercado justo y dinámico. Sin embargo, expertos internacionales coinciden en que leyes demasiado rígidas o poco claras pueden reducir la oferta de viviendas en alquiler y aumentar los conflictos judiciales. Por ejemplo, un informe de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) señala que la estabilidad y la flexibilidad en los contratos son esenciales para un mercado saludable.
Finjus insiste en que es vital reformular el proyecto para garantizar la autonomía contractual, la seguridad jurídica y la eficiencia judicial. Solo así se podrá lograr una ley que beneficie a todas las partes y contribuya a un mercado de alquileres más ordenado y transparente.
Diferenciar alquileres residenciales de los comerciales
Finjus señala que el proyecto no distingue adecuadamente entre alquileres para vivienda y aquellos con fines comerciales, industriales o turísticos. Tratar ambos casos igual podría afectar la inversión y limitar la libertad contractual. Recomiendan que la ley se concentre en los alquileres residenciales, dejando los comerciales bajo las normas del Código Civil y el derecho privado.
Restricciones excesivas a la negociación entre partes
El texto limita la libertad para pactar el uso del inmueble y fija un índice obligatorio para el ajuste del alquiler si no hay acuerdo, lo que podría desalentar contratos formales y desincronizar los precios con la economía real. Además, impone cargas al arrendador, como la obligación de ofrecer la propiedad en venta al inquilino sin acuerdo previo, y otorga derechos ambiguos al arrendatario.
Ambigüedades legales y vacíos conceptuales
El proyecto menciona términos como “abandono” sin definirlos claramente, lo que puede generar conflictos legales. También establece que la finalización del contrato depende de una denuncia expresa, contradiciendo el principio de que un contrato a plazo fijo termina automáticamente al vencer el plazo, salvo prórroga.
